Arbejdslivet er under forandring – og dermed også arbejdspladserne. GUEST magazine taler med Søren Risager-Hansen, Adm. Direktør i KLP Ejendomme, om det nye HUBNORDIC kontorhotel-koncept, der åbner til maj med en vision om at styrke Ørestad City som et attraktivt strøgområde med unikke F&B-tilbud og egen identitet.

Interview af Kim Wyon

På mange arbejdspladser er workplace hospitality blevet et helt naturligt konkurrenceparameter. Det gælder ikke kun de velkendte personale-fitnessrum og livsstilskantiner men også liberale servicegoder som tøjvask og cykelreparation – praktiske gøremål, der nu finder sted via arbejdspladsen fremfor i hjemmet eller i fritiden, og som både gør hverdagen lettere og styrker familielivet.

Investorer og konceptudviklere inden for ejendomsbranchen skifter derfor fokus. De er i stigende grad begyndt at tænke på helheden i hverdagen for deres lejere. Et flerbrugerkontor bliver således først attraktiv, når det både tilbyder gode rammer for det kollegiale arbejdsliv og understøtter de daglige servicefunktioner, der skal få os ud af hjemmekontoret og hen på kontoret. Et godt byliv i nærmiljøet er ofte lokkemaden – men netop urbaniteten kan være en mangelvare i nye bydele, hvor kontorbyggeriet i dag ofte udvikles. Det gælder ikke blot København men også globalt blandt andre byer i rivende udvikling fra Oslo til Sydney.

Artiklen fortsætter under fotoet.

Søren Risager-Hansen, Adm. Direktør i KLP Ejendomme, fotograferet af fotograf Wilfred Gachau.

Søren Risager-Hansen, Adm. Direktør i KLP Ejendomme, fotograferet af fotograf Wilfred Gachau.

Placemaking er derfor blevet et aktivt redskab, som byplanlæggere, arkitekter, ejendomsudviklere, indretningsdesignere og hospitality-konsulenter anvender, når de skaber nye rammer for kontorlivet med indbygget trivsel og byliv. “What makes a space a place,” spørger de, og svaret skal ofte findes i en integration af retail- og hospitality i kontorbygningerne, så fælleskabet understøttes, og der skabes attraktive mødesteder, ikke blot for de kontoransatte men også for lokale beboere og andre gæster.

Byen i byen

Et spændende nyt eksempel på gennemtænkt placemaking åbner dørene til maj i år i Ørestad City. HUBNORDIC, der lanceres af KLP Ejendomme, består af 2 eksisterende flerbruger-kontorbygninger (HUB2 og HUB3) på Arne Jacobsens Allé samt en splinterny bygning (HUB1) ved Kay Fiskers Plads. Alle 3 bygninger er beliggende inden for kort afstand fra Ørestad station – som naboer til Fields. Et forblæst ”ikke-sted” vil nogle måske tænke, men formålet med HUBNORDIC-konceptet er netop, at de 3 HUBS samlet set skal være kernen og drivkraften i skabelsen af en fortættet urbanitet i Ørestad City med egen strøg-identitet.

Omend den officielle åbningsfejring af HUBNORDIC er udskudt til august grundet corona-restriktionerne, så står HUB1 klar til indflytning allerede i maj med en stueetage, der indbyder til ophold, nydelse og samvær. På gadeplan får HUB1 en offentlig strøgfacade med indgang til foodcourt, fitness og butiksliv. Madmarkeder og popup-events både indendørs og udendørs skal få HUB1 til at bugne med lokal aktivitet. Samtidig får stueetagen flere møderum, der kan benyttes af alle HUBNORDIC-erhvervslejere, hvilket er med til at skabe synergi mellem konceptets 3 bygninger.

Artiklen fortsætter under fotoet.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

“Vores ejendomme i HUBNORDIC er udviklet til at give den fremtidsorienterede arbejdsplads retning – med vægt på fællesskabet. I stueetagen er der mødelokaler og delikat, differentieret frokosttilbud – et koncept udviklet i partnerskab med Madkastellet. Alle kontorlejere i de 3 HUBNORDIC-ejendomme har nem og uhindret adgang til mødetilbuddene i de øvrige ejendomme og kan gå lige over gaden og nyde godt af alle faciliteter. Lobbyområdet i HUB1 strækker sig fra nord til syd og er forbundet med strøgbutikker i kantzonen. Selve mødelokalerne i stueniveau er eksklusive og funktionelle i både indretning og teknologi. I samklang med flere fleksible åbne eventområder tilbyder de et hidtil uset møde-venue.

“Vores opgave hos KLP Ejendomme er helt naturligt at understøtte de behov vores lejere har. Blandt de nye tilbud bliver eksempelvis et moderne mini-tv-studie, hvor der kan afvikles professionelle webinarer og hybridmøder. Vi har naturligvis ikke kun tænkt i hardware-løsninger men også udviklet de bløde og imødekommende aspekter, der gør stedet attraktivt. Vi har eksempelvis i samarbejde med lyskunstneren Steven Scott udviklet et smukt og spektakulært lysdesign, der kommer til at præge fælleslobbyen i HUB1. Arkitekterne har også i samarbejde med billedkunstneren Peter Holst Henckel skabt 11 unikke mødenicher, der indbyder til uformelle sammenkomster,” fortæller Søren Risager-Hansen, Adm. Direktør i KLP Ejendomme.

Artiklen fortsætter under fotoet.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

Fremtidsorienterede værdier

En styrke ved HUBNORDIC-konceptet og dets placemaking er det overordnede mål med at designe hospitality-tilbuddene, så de appellerer bredt udadtil til bydelens borgere foruden de mange turister, der overnatter på storhotellerne i lokalområdet. Visionen er at skabe et attraktivt, serviceminded kontorhotel-koncept funderet både i lokalmiljøet og i et langtidsholdbart værdisæt, der særligt appellerer til globalt orienterede unge vidensarbejdere.

“Vi vil gerne bringe de værdier videre, som KLP-ejendomme generelt er funderet i – åbenhed, tydelighed, ansvarlighed og engagement. Hensigten er at gå længere end blot at levere et kontorprodukt men også at være ansvarlige og engagerede i forhold til lokalområdet, så ejendommene bliver markante brikker i forståelsen af bydelen. Vi tager det ansvar på os at give noget meningsfuldt tilbage til byen, der kan retfærdiggøre, at vi fylder området med store bygningsvolumen. Virksomhedsansatte i dag ser ikke længere arbejdet som blot en økonomisk platform; et arbejde skal også afspejle deres personlige værdisæt og være funderet i social og bæredygtig ansvarlighed.

“Hvad bæredygtighed angår, har vi længe arbejdet med bygningscertificering og grøn teknologisk udvikling. Hvad samfundsansvar angår, har vi med HUBNORDIC desuden en vision om at række ud til lokalområdet. Også efter kontortid vil ejendommene være steder, der byder folk velkommen. Mødelokalerne vil eksempelvis kunne benyttes af det lokale foreningsliv, ligesom stedets kantine vil fungere som restaurant efter kl. 17. Vi nåede faktisk allerede inden corona-nedlukningen at opleve, hvordan vores nye strøgcafé i HUB2, Café Nabo, hurtigt blev et attraktivt vandhul for områdets mange unge mødre med tilbud om bl.a. weekendbrunch og burgertorsdage for familien. Dette lille tiltag med caféen bliver meget større i skala på HUB1 og vil dermed give endnu mere stemning,” siger Søren Risager-Hansen.

Artiklen fortsætter under fotoet.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Markedstorv på sydsiden. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

Hospitality som drivkraft

Med så forskellige målgrupper som kontoransatte, tilrejsende turister og lokale beboere, så er udviklingsopgaven både indledningsvis og løbende at sammensætte de rette hospitality-tilbud, så de både skaber optimale rammer for de ansatte og samtidig appellerer til forbrugerne på gadeplan. Analysearbejdet og konceptudviklingen bag hospitality-tilbuddene i HUBNORDIC er skabt i et samarbejde mellem KLP Ejendomme og Telling & Nesager.

“Udviklingen af F&B-koncepter til udadvendte projekter som HUBNORDIC kræver en kortlægning af målgrupperne. Det vil sige deres alder, forventninger og situationsbestemte behov. Det er dog ikke kun vigtigt at se på, hvad de kontoransatte rent praktisk har brug for i hverdagen, men også hvad de ønsker sig. For en god arbejdsplads og et godt nærmiljø er netop mere end nogensinde et livsstilsvalg, der definerer hvem vi er, og hvad vi vil med tilværelsen. På baggrund af en sådan analyse kan vi eksempelvis definere, hvor meget speed-of-service (herunder takeaway) der skal indarbejdes i F&B-tilbuddene for at optimere driftspotentialet. Det gælder også det modsatte hensyn, nemlig en afvejning af behovet for plads til afslapning og uformel hygge. I den forbindelse er det selvfølgelig vigtigt at inddrage gastronomiske ildsjæle med fingeren på pulsen og øje for fremtidige behov.

“Et andet fundament i udviklingen af F&B-identiteten er at inddrage kreativ og analytisk viden om, hvad der rører sig bredt blandt forbrugerne. Blandt de F&B-trends vi har arbejdet med i projektet er madoplevelser lavet med hyper-lokale ingredienser. Personlig storytelling er ikke mindst også vigtig, da madoplevelser ofte deles på sociale medier og er med til at skabe vores identitet. Desuden er spisesituationer – også convenience-måltider – sociale oplevelser, som er med til at styrke fællesskabsoplevelsen. Endelig er popup-events vigtige brikker i at skabe både levende variation, lokal forankring og en unik identitet,” siger Pia Bøgeskov fra Telling & Nesager.

Artiklen fortsætter under fotoet.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Indgang fra vest. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Indgang fra vest. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

Skalering af HUBNORDIC

HUBNORDIC i Ørestad er tænkt som første skridt i en større skalering af projektet, så det som flerbrugerkontor-brand drager stordriftsfordele og kan tilbyde de enkelte lejere adgang til servicemuligheder og faciliteter på tværs af KLP-udviklet ejendomme, foreløbigt i København City og Nordhavn og senere Sydhavn og Carlsberg Byen. Men kan placemaking-erfaringerne fra Ørestad overføres til andre lokaliteter, og har vi overhovedet brug for så meget kontorplads i en post-coronatid, hvor hjemmearbejde og selvvalgte coworking-hangouts i stigende grad udgør et nemt og personligt alternativ til virksomhedernes hovedkontor?

“Jeg køber ikke helt argumentet om, at vi efter coronatiden i langt højere grad skal arbejde hjemme. Innovation er ikke noget vi kan skabe gennem endeløse Teams-møder. Dog har vi lært under coronakrisen i højere grad at respektere den enkeltes behov for plads og personligt rum. Men vi har i høj grad som ansatte brug for et socialt fællesskab med kollegaerne. Vi skaber ikke værdi ved at sidde alene hver for sig – det er noget vi gør sammen. Dette er særligt noget de unge lægger vægt på. Samlet set tror jeg derfor, at arealkravet til kontorer vil forblive nogenlunde det samme også ved eventuel større brug af hjemmearbejde fremover.

Artiklen fortsætter under fotoet.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

HUBNORDIC på Kay Fiskers Plads, Ørestad. Rendering af Vilhelm Lauritzen Arkitekter.

“De nuværende 3 ejendomme i vores portefølje i København har potentialet til fremadrettet at blive del af HUBNORDIC-paraplyen. Byområderne, hvor de ligger, er fortsat under udvikling men byder helt klart på mange herlighedsværdier, herunder havneliv og plads til sociale mødesteder. Vores vision er, at man som lejer hos HUBNORDIC på disse adresser vil kunne benytte fælles serviceydelser på alle HUB-destinationer. Eksempelvis vil en lejer i Nordhavn kunne vælge at benytte HUB-mødelokalerne i Ørestad, der ligger tættere på lufthavnen, såfremt dette viser sig mest praktisk. Vores serviceydelser vil også ved skalering kunne skille sig yderligt ud på markedet. Et eksempel er sundhed og ernæring, som vi tror får stadig større betydning. Gennem stordriftsfordele kan vi tilbyde et bedre og mere differentieret produkt inden for træning, motion og wellness samt mere varierede og bæredygtige måltidsløsninger i restauranter og caféer samt takeaway-tilbud.

“Grundlæggende tror jeg, at det lidt sidegade-triste man ofte forbinder med begrebet kontorhotel vil ændre sig fremover, så trykket ligger på HOTEL og ikke KONTOR. Den større tilgængelighed, der ligger i hospitality-vinklen, vil også afspejle sig i en større åbenhed og imødekommenhed. Før i tiden lå virksomhedernes fitnessfaciliteter eksempelvis i kælderen. I vores nye konceptudvikling er disse træningscentre på gadeplan, så aktiviteterne bliver en synlig del af bylivet og stedets åbne og aktive identitet,” slutter Søren Risager-Hansen.